RBI ರೆಪೋ ದರ 5.25% ಸ್ಥಿರ: ಗೃಹ ಸಾಲದ ಇಎಂಐ ಅಗ್ಗವಾಗಲಿದೆಯೇ? ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ತಜ್ಞರ ಸಲಹೆ ಏನು? ಇಲ್ಲಿದೆ ಮಾಹಿತಿ

ನವದೆಹಲಿ: ಭಾರತೀಯ ರಿಸರ್ವ್ ಬ್ಯಾಂಕ್ (RBI) ತನ್ನ ರೆಪೊ ದರವನ್ನು ಶೇಕಡಾ 5.25 ರಲ್ಲೇ ಯಥಾಸ್ಥಿತಿಯನ್ನು ಕಾಯ್ದುಕೊಂಡಿದೆ. ಈ ನಿರ್ಧಾರದ ಬೆನ್ನಲ್ಲೇ, ಗೃಹ ಸಾಲ ಪಡೆದವರ ಮತ್ತು ಪಡೆಯಲಿರುವವರ ಮನಸ್ಸಿನಲ್ಲಿ ಮೂಡುವ ಮೊದಲ ಪ್ರಶ್ನೆ ಎಂದರೆ, ಗೃಹ ಸಾಲಗಳು ಮತ್ತಷ್ಟು ಅಗ್ಗವಾಗುತ್ತವೆಯೇ? ಇದಕ್ಕೆ ನೇರ ಉತ್ತರ 'ಇಲ್ಲ'. ಆದರೆ, ಇದರ ಹಿಂದಿರುವ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರಗಳು ಸಾಕಷ್ಟು ಕುತೂಹಲಕಾರಿಯಾಗಿವೆ. ಬಡ್ಡಿ ದರಗಳು ಸದ್ಯಕ್ಕೆ ಮತ್ತಷ್ಟು ಕಡಿಮೆಯಾಗದಿರಬಹುದು, ಆದರೆ ಈ ಸ್ಥಿರತೆಯೇ ಈಗ ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರು, ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಮತ್ತು ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ದೃಷ್ಟಿಕೋನವನ್ನು ಬದಲಾಯಿಸುತ್ತಿದೆ.

2025ರಲ್ಲಿ ನಡೆದ ತೀವ್ರ ಬಡ್ಡಿದರ ಕಡಿತದ ನಂತರ, ಬಹುತೇಕ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಈಗಾಗಲೇ ತಮ್ಮ ಸಾಲದ ದರಗಳನ್ನು ಸುಮಾರು 125 ಬೇಸಿಸ್ ಪಾಯಿಂಟ್‌ಗಳಷ್ಟು (bps) ಇಳಿಕೆ ಮಾಡಿವೆ. ಉದಾಹರಣೆಗೆ, 50 ಲಕ್ಷ ರೂ.ಗಳ ಗೃಹ ಸಾಲಕ್ಕೆ, ಗರಿಷ್ಠ ಮಟ್ಟದಲ್ಲಿದ್ದಾಗ ಕಟ್ಟುತ್ತಿದ್ದ ಇಎಂಐಗಿಂತ (EMI) ಈಗ ಸುಮಾರು 4,000 ರೂ.ಗಳಷ್ಟು ಕಡಿಮೆಯಾಗಿದೆ. ಗರಿಷ್ಠ ಮಟ್ಟದ ಬಡ್ಡಿದರ ಶೇ. 9.50 ಇದ್ದಾಗ 46,607 ರೂ. ಬರುತ್ತಿದ್ದ ಇಎಂಐ, ಬಡ್ಡಿದರ ಕಡಿತದ ನಂತರ ಶೇ. 8.25ಕ್ಕೆ ಇಳಿದು 42,603 ರೂ.ಗೆ ತಗ್ಗಿದೆ. ರೆಪೊ ದರ ಈಗ ಸ್ಥಿರವಾಗಿರುವುದರಿಂದ, ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಮುಂದಿನ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಬಡ್ಡಿ ದರವನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ತೀರಾ ಕಡಿಮೆ. ಈ ಸ್ಥಿರತೆಯೇ ಸಾಲಗಾರರಿಗೆ ಆರ್ಥಿಕ ಭದ್ರತೆ ಮತ್ತು ನಿಶ್ಚಿತತೆಯನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತಿದೆ.

ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ತಜ್ಞರ ಏನು ಹೇಳುತ್ತಾರೆ?

ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ತಜ್ಞರ ಪ್ರಕಾರ, ಅಗ್ಗದ ಸಾಲದ ನಿರೀಕ್ಷೆಗಿಂತ, ಈ 'ನಿಶ್ಚಿತತೆ'ಯೇ ಇದೀಗ ಮನೆ ಖರೀದಿಯ ನಿರ್ಧಾರಗಳ ಮೇಲೆ ಹೆಚ್ಚು ಪ್ರಭಾವ ಬೀರುತ್ತಿದೆ. ಶ್ಯಾಮ್ ಗ್ರೂಪ್‌ನ ನಿರ್ದೇಶಕ ಸುಧೀರ್ ಎ ಪಟೇಲ್ ಅವರ ಪ್ರಕಾರ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಚೇತರಿಕೆ ಕಾಣುತ್ತಿದೆ. ಬಡ್ಡಿ ದರಗಳು ಸ್ಥಿರವಾಗಿರುವುದರಿಂದ ಇಎಂಐ ಮತ್ತು ನಿರ್ಮಾಣ ವೆಚ್ಚಗಳು ಕೂಡ ಸ್ಥಿರವಾಗಿವೆ. ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ಈಗ "ರೇಟ್-ಲಾಕ್" (rate-lock) ಯೋಜನೆಗಳನ್ನು ನೀಡುತ್ತಿದ್ದು, ಖರೀದಿದಾರರು ಮೂರರಿಂದ ಆರು ತಿಂಗಳವರೆಗೆ ಪ್ರಸ್ತುತ ಆಸ್ತಿ ಬೆಲೆಗಳಲ್ಲೇ ಲಾಕ್ ಆಗಲು ಅವಕಾಶ ಕಲ್ಪಿಸುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. "ಬಡ್ಡಿ ದರದ ಚಕ್ರಕ್ಕಿಂತ, ಆಸ್ತಿ ಬೆಲೆಯ ಚಕ್ರವು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಹೂಡಿಕೆಗೆ ಉತ್ತಮ ಸಮಯವನ್ನು ನಿರ್ಧರಿಸುತ್ತದೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಎರಡು-ಮೂರು ವರ್ಷಗಳ ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್‌ಗಳಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲು ಇದು ಸಕಾಲ" ಎಂದು ಅವರು ಹೇಳುತ್ತಾರೆ.

ಫೋರ್ಟೆಸಿಯಾ ರಿಯಾಲ್ಟಿಯ ನಿರ್ದೇಶಕ ಮನೋಜ್ ಗೋಯಲ್ ಅವರು, ಕಳೆದ ವರ್ಷದ ದರ ಕಡಿತದ ನಂತರ ಮನೆ ಖರೀದಿಸುವ ಸಾಮರ್ಥ್ಯ ಹೆಚ್ಚಾಗಿದೆ ಎನ್ನುತ್ತಾರೆ. ಮಧ್ಯಮ-ಆದಾಯ ಮತ್ತು ಕೈಗೆಟುಕುವ ಬೆಲೆಯ ವಸತಿ ಯೋಜನೆಗಳಲ್ಲಿ ಗ್ರಾಹಕರ ಭೇಟಿ ಹೆಚ್ಚಾಗಿದೆ. ಆರ್‌ಬಿಐನ ಈ ಯಥಾಸ್ಥಿತಿಯು, ಆಸ್ತಿ ಬೆಲೆಗಳು ಏರಿಕೆಯಾಗುವ ಮುನ್ನ ಮನೆ ಖರೀದಿಸಲು ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ಒಂದು ಉತ್ತಮ ಅವಕಾಶವನ್ನು ಒದಗಿಸಿದೆ. ಬಡ್ಡಿ ದರ ಹೆಚ್ಚಳದ ಅಪಾಯಕ್ಕಿಂತ ಈಗ ಆಸ್ತಿ ಬೆಲೆ ಏರಿಕೆಯ ಅಪಾಯವೇ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚಿದೆ ಎಂಬುದು ಅವರ ಅಭಿಪ್ರಾಯ.

ಇನ್ನು ಇದನ್ನು ಬಾಡಿಗೆ ಮತ್ತು ಖರೀದಿಯ ದೃಷ್ಟಿಕೋನದಿಂದ ವಿಶ್ಲೇಷಿಸಿರುವ ತೀರ್ಥ್ ರಿಯಾಲಿಟೀಸ್‌ನ ವ್ಯವಸ್ಥಾಪಕ ನಿರ್ದೇಶಕ ವಿಜಯ್ ರೌಂಡಲ್, ಲೆಕ್ಕಾಚಾರಗಳು ಸ್ವಂತ ಮನೆ ಖರೀದಿಯ ಪರವಾಗಿವೆ ಎಂದಿದ್ದಾರೆ. ಪ್ರಸ್ತುತ ಗೃಹ ಸಾಲದ ಬಡ್ಡಿ ದರಗಳು ಶೇ. 7.25 ರಿಂದ 8.5ರ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿವೆ. ಆದರೆ ಪ್ರಮುಖ ನಗರಗಳಲ್ಲಿ ವಾರ್ಷಿಕ ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯವು (Rental yield) ಕೇವಲ ಶೇ. 3 ರಿಂದ 4ರಷ್ಟಿದೆ. ಸ್ಥಿರ ದರಗಳು ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಮತ್ತು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಇಎಂಐ ಅಪಾಯವನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡುತ್ತವೆ. ಬಾಡಿಗೆದಾರರು ಪದೇ ಪದೇ ಬಾಡಿಗೆ ಏರಿಕೆಯ ಬಿಸಿ ಎದುರಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ, ಆದರೆ ಸ್ವಂತ ಮನೆ ಖರೀದಿಸಿದರೆ ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯ ಹೆಚ್ಚಾಗುವ (Asset appreciation) ಸಾಧ್ಯತೆಯಿದೆ.

ಗೋಯಲ್ ಗಂಗಾ ಡೆವಲಪ್‌ಮೆಂಟ್ಸ್‌ನ ನಿರ್ದೇಶಕ ಅನುರಾಗ್ ಗೋಯಲ್ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ಹೇಳುವಂತೆ, 2025ರಲ್ಲಾದ ಭಾರಿ ದರ ಕಡಿತವು ಮತ್ತೆ ಪುನರಾವರ್ತನೆಯಾಗುವ ಸಾಧ್ಯತೆಯಿಲ್ಲ. ಇನ್ನೂ ಕಡಿಮೆ ದರಗಳಿಗಾಗಿ ಕಾಯುವುದು ವ್ಯರ್ಥ ತಂತ್ರ. "ಹಣಕಾಸು ನೀತಿಯ ಬಗ್ಗೆ ಊಹಾಪೋಹ ಬೇಡ. ಪ್ರಸ್ತುತ ನಗದು ಹರಿವಿನ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಖರೀದಿ ನಿರ್ಧಾರ ಮಾಡಿ" ಎಂದು ಅವರು ಸಲಹೆ ನೀಡುತ್ತಾರೆ.

ಖರೀದಿದಾರರು ಈಗ ಕೇವಲ 'ಬಡ್ಡಿದರ'ವನ್ನು ಗಮನಿಸುವ ಮನಸ್ಥಿತಿಯಿಂದ, 'ಮೌಲ್ಯ'ವನ್ನು ಗಮನಿಸುವ ಮನಸ್ಥಿತಿಗೆ ಬದಲಾಗುತ್ತಿರುವುದು ಮಹತ್ವದ ಬೆಳವಣಿಗೆಯಾಗಿದೆ. ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳಿಗೂ ಈ ಯಥಾಸ್ಥಿತಿ ಮಹತ್ವದ್ದಾಗಿದ್ದು, ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್‌ಗಳ ಬಿಡುಗಡೆ ಮತ್ತು ಪೂರ್ಣಗೊಳ್ಳುವ ಸಮಯವನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿಸಿದೆ. ಒಟ್ಟಾರೆಯಾಗಿ ಸಾಲಗಾರರು ಕೇವಲ ಅಗ್ಗದ ಸಾಲಕ್ಕಾಗಿ ಕಾಯುವುದನ್ನು ಬಿಟ್ಟು, ಸೂಕ್ತ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿಯತ್ತ ಒಲವು ತೋರುತ್ತಿರುವುದು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಆಶಾದಾಯಕ ವಾತಾವರಣ ನಿರ್ಮಿಸಿದೆ.

English summary

With the RBI keeping the repo rate unchanged at 5.25%, home loan EMIs remain stable.